老後のライフスタイルに合わせて自宅をリフォームすることを紹介してきましたが（関連記事：「シニアライフを楽しむためのリフォーム」）自宅が借地にある場合については、さまざまな制約があるため気をつけなければいけないことがあります。そこで、今回は借地権のあるマイホームにお住まいの方に向けた記事を紹介していこうと思います。
底地とは
底地とは、土地を購入した所有者が、その土地を借りたい人に向けて貸した土地を指します。
底地を所有していると借地人さんから、賃借料を得られるだけでなく、場合によっては底地を売却することも可能です。
また、借地契約では、旧借地法を改変した新借地法の適用により、借地人の契約更新を前提に土地を借りられる「普通借地権」と契約期間があらかじめ定められている「定期借地権」に分けられます。
定期借地権とは
定期借地権は、借地権の法律によって底地の必要な借地人さんに長期間、土地を貸してあげることもでき、使っていない土地を有効活用できるのです。
その借地権は現在3種類に分けられています。
- 一般的借地権
- 専用事業定期借地権
- 建物譲渡特約付借地権
一般的借地権
50年以上の定めで契約することができ、その後の更新や建物の買取請求権などがないものになります。
また契約期間終了後は建物を撤去し更地にして返却しなければなりません。
専用事業定期借地権
専用事業定期借地権は、10年から50年までの期間で定めることができますが、30年未満の場合は、契約更新の申請はできません。30年以上から50年未満までは、契約更新や建物を買い取ることもできます。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権とは、借地権設定30年以上で、契約期間終了には借地の上に立っている建物を地主が時価で買い取ること（譲渡）を定める特約です。
底地の買取
底地と借地は意味の似ている用語だけに、慣れていない人では混同してしまうかもしれません。
2つの大きな違いは、底地が土地を貸す側に使う言葉、借地は土地を借りる側に使う言葉です。視点が異なるだけで土地は一緒であるという点は注意しましょう。
また、借地人において、底地を買い取るメリットもあります。
長期間借りることはできますが、それ以降は地主に借地権を返さなければなりません。
しかし、地主から土地を買い取ることで、自身の所有物にもできますし、今まで地主に払っていた地代（土地を借りるための利用料金）も支払う必要はなくなります。
基本的に借地の場合は、権利上の問題で地主に承諾が必要になることもあるため扱いが難しく、且つ底地を購入することで完全に自分の所有物となるため、土地の権利も統一され資産価値も高くなります。
一方で、地主側からすると底地を売却する際に、なかなかうまくいかなくなる原因というのも存在します。
■期限が来ても借地人が土地を明け渡してくれない
■底地の売却をしたいだが、買い手が見つからない
■更新料を借地人が支払ってくれない
■地代が安いため値上したいが借地人との関係もあるので誰かに交渉してもらいたい
直接地主と借地主で話し合って売買を進める方法もありますが、リスクヘッジを考えた場合、専門の買取業者へ手続きを依頼することで、スムーズに進めることができるでしょう。
底地の相場
借地人にとっては底地を買い取ることで、今まで以上に資産価値も高くなり、土地を自由に扱えるようになります。
しかしながら、底地は基本的に借地人によって使用されているケースが多く、第三者が購入してもその土地を自由に使えませんので、だいたい底地の相場は更地価格の10%となっています。
もちろん、これは借地人ではない第三者の相場になり、借地権者が底地を購入しようとするとその土地が所有物となりますので、相場は変動し更地価格の50%となります。
とはいえ、底地が具体的にどのような値段で売られるのかは土地によって変わりますので、購入の際は地主と交渉し、上手に話し合うことで安い値段で底地を買い取ることもできるのです。
